Le décret prévoyant l’encadrement des loyers est paru le 20 juillet au Journal Officiel. Il doit en théorie entrer en vigueur à partir du 1er août. Etes-vous concerné en tant que bailleur ou en tant que locataire ? Quatre questions pour y voir plus clair.

Quelles sont les agglomérations concernées ?

Le ministère a retenu 38 agglomérations (27 en Métropole, 11 en Outre-Mer), ce qui correspond à 40 % de la population. On y retrouve sans surprise les principaux bassins d’habitation

Sur le fond, les agglomérations couvertes par le décret répondent à plusieurs conditions. Tout d’abord, pour des raisons de fiabilité des données sur les valeurs locatives, seules les agglomérations de plus de 50.000 habitants ont été retenus. Ensuite, les zones retenues cumulent deux critères : une évolution trop rapide des loyers (calculée par le ministère comme supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2010) et des loyers considérés comme trop élevés (selon le ministère, en 2011 un loyer moyen supérieur à 11,10 euro du mètre carré).

 

Quelle sera la hausse maximale autorisée ?

Pour les logements concernés, l’encadrement revient à limiter la hausse du loyers au moment du renouvellement d’un bail (avec les mêmes locataires) ou en cas de relocation (lorsque le locataire change). Cette augmentation ne pourra dépasser celle de l’Indice de référence des loyers adossé à l’inflation (IRL), calculé chaque trimestre par l’INSEE (il s’agit de la moyenne sur les douze derniers mois de l’indice des prix à la consommation hors tabac et loyers). Au deuxième trimestre 2012, l’IRL a progressé sur un an de 2,2 %, ce qui sera donc la hausse maximale autorisée pour les loyers.

Quel est le calendrier ?

Paru au Journal officiel le 20 juillet, le texte doit entrer en vigueur d’ici au 1er août.

Y aura-t-il des dérogations ?

Dans les agglomérations concernées, trois dérogations au décret sont possibles  :

1. Si le loyer actuel est « manifestement sous-évalué », le bailleur peut appliquer une hausse ne pouvant dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

-Une augmentation « correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué »( par exemple, si vous appliquez un loyer de 600 euros, alors que la moyenne des logements similaires est plutôt de 700 euros, vous pourrez réaliser une augmentation de 50 euros).

-Ou bien une hausse correspondant à 15 % des coûts TTC de travaux d’amélioration du logement tant sur les parties privatives que dans les parties communes pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers(voir ci-dessous. Cela vaut dans le cas de la relocation d’un logement vacant. Dans le cas d’un renouvellement de bail, les travaux doivent être d’un montant au moins égal à une année de loyer pour que la hausse soit validée.

2. Pour un logement vacant, si des travaux d’amélioration ont été réalisés (depuis la conclusion du contrat de location précédent) tant sur les parties privatives que dans les parties communes pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers, le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces travaux. Dans le cas d’un renouvellement de bail

3. Cela n’est pas inclus dans le décret, mais si des travaux d’amélioration ont été réalisés pour un montant égal ou supérieur à un an de loyer (et moins de six mois avant le nouveau bail), le propriétaire peut alors librement fixer le montant de son loyer. Il s’agit dans ce cas précis d’une disposition déjà présente dans la loi depuis 1989.

Président chez JFFR-Conseils